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《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例（征求意見稿）》公開征求意見

文章來源：青島市司法局 編輯：華道顧問

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局起草了《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例（送審稿）》�，F(xiàn)將《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例（征求意見稿）》公開征求社會意見，有關(guān)修改意見和建議請于2020年6月16日前反饋至青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局或者青島市司法局（書面意見請?jiān)谛欧庥疑辖亲⒚?ldquo;青島市物業(yè)管理?xiàng)l例征求意見”字樣）。

　　聯(lián)系方式一：青島市市南區(qū)瞿塘峽路24號甲青島市物業(yè)服務(wù)保障中心，郵編：266002，電話：82658775，郵箱：qdwuyeban@qd.shandong.cn；

　　聯(lián)系方式二：青島市市南區(qū)山東路17號青島市司法局行政立法和備案審查處，郵編：266071，郵箱：faguierchu@qd.shandong.cn。

　　附件：青島市物業(yè)管理?xiàng)l例（征求意見稿）

           青島市司法局

　　青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　　2020年5月15日

　　附件

青島市物業(yè)管理?xiàng)l例

（征求意見稿）

　　第一章 總則

　　第一條【立法目的】為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他當(dāng)事人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條【適用范圍】本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理和對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，適用本條例。

　　第三條【部門職責(zé)】市、區(qū)（市）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　發(fā)展改革、公安、民政、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、城市管理、水務(wù)、市場監(jiān)管、應(yīng)急管理、園林林業(yè)等相關(guān)主管部門，按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第四條 【鎮(zhèn)街職責(zé)】街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　居（村）民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第五條【業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司】業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,實(shí)施物業(yè)管理。

　　第六條 【黨建引領(lǐng)】建立健全行業(yè)黨組織、社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)行業(yè)黨建機(jī)制。推動在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

　　第七條【糾紛調(diào)解】建立和完善和解、調(diào)解、行政裁決、行政復(fù)議、仲裁、訴訟等途徑構(gòu)成的多元糾紛解決機(jī)制，化解物業(yè)管理糾紛。

　　第八條【行業(yè)發(fā)展】各級人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)業(yè)納入本級服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

　　支持物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，實(shí)行自律管理，調(diào)解行業(yè)糾紛，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第九條【區(qū)域劃分原則】物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模和類型、社區(qū)建設(shè)等因素。

　　建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)向區(qū)（市）物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由物業(yè)主管部門按照規(guī)定重新進(jìn)行劃分登記，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的業(yè)主同意。

　　第十條【業(yè)主大會組成】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域依法成立一個業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會通過業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會行使職權(quán)。

　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

　　物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主不足十人，經(jīng)全體業(yè)主一致同意并作出書面決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第十一條 【業(yè)主】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人是業(yè)主。

　　除前款規(guī)定外，符合下列條件之一的，可以認(rèn)定為業(yè)主：

　　(一)尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個人;

　　(二)因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人;

　　(三)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人;

　　(四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人;

　　(五)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。

　　第十二條【首次業(yè)主大會】符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：

　�。ㄒ唬�業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上；

　　（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；

　�。ㄈ�）自首位業(yè)主入住之日起滿二年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。

　　召開業(yè)主大會的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面申請成立業(yè)主大會籌備組，書面申請應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等內(nèi)容。建設(shè)單位未及時(shí)書面申請的,經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之二十以上的業(yè)主提議可以向所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會的書面要求。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在接到申請后三十日內(nèi)，對提出申請的業(yè)主身份和申請進(jìn)行審核，對符合業(yè)主大會成立條件的，成立業(yè)主大會籌備組。

　　第十三條【籌備組組成】籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)黨組織、居（村）民委員會代表組成。

　　籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)黨組織、居（村）民委員會、建設(shè)單位代表各一名�；I備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任�；I備組中的業(yè)主代表由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在自薦或者聯(lián)合推薦的人員范圍內(nèi)確定并公示，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本條例有關(guān)業(yè)主委員會委員候選人資格的規(guī)定。

　　籌備組成立七日內(nèi)，籌備組組長應(yīng)當(dāng)將籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第十四條【籌備組會議】籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。首次籌備成立之日起六十日內(nèi)無法召開首次業(yè)主大會會議或者首次業(yè)主大會會議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）批準(zhǔn)，可以延長六十日。

　　第十五條【籌備組職責(zé)】籌備組履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

　�。ǘ�）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　　（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

　�。ㄋ模┨岢鍪讓脴I(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

　　（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

　　第十六條【管理規(guī)約】管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

　　第十七條【議事規(guī)則】業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、議題提出及確定方式、業(yè)主投票權(quán)確定辦法和業(yè)主委員會的組成、任期、換屆及成員的更換等事項(xiàng)依法作出規(guī)定。

　　第十八條【規(guī)約保管】管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)自通過之日起三日內(nèi)予以公示，相關(guān)材料由業(yè)主委員會保管。

　　第十九條【統(tǒng)一社會信用代碼證書】首次業(yè)主大會會議召開并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，業(yè)主委員會可以向物業(yè)所在地區(qū)（市）物業(yè)主管部門申請統(tǒng)一社會信用代碼證書。

　　區(qū)（市）物業(yè)主管部門接到申請后，應(yīng)當(dāng)在十個工作日內(nèi)編配統(tǒng)一社會信用代碼，發(fā)放統(tǒng)一社會信用代碼證書。

　　第二十條【業(yè)主大會會議形式】業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議，每年至少召開一次。

　　業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。

　　業(yè)主大會會議可以采用會議形式、書面形式或者互聯(lián)網(wǎng)平臺方式召開。

　　第二十一條【業(yè)主大會會議】召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并報(bào)物業(yè)管理區(qū)域所在地的居（村）民委員會。居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)派代表列席會議。

　　業(yè)主大會會議不得就已公示議題以外的事項(xiàng)進(jìn)行表決。

　　業(yè)主大會未能及時(shí)召開，或者會議未能形成相關(guān)決定，以及業(yè)主就會議議題內(nèi)容存在重大意見分歧的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社區(qū)黨組織報(bào)告。

　　業(yè)主委員會未按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。

　　第二十二條【業(yè)主大會職責(zé)】業(yè)主大會履行以下職責(zé)：

　　（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　�。ǘ�）制定業(yè)主委員會委員候選人選舉辦法，選舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會委員；

　�。ㄈ�）審議年度計(jì)劃和預(yù)算方案；

　�。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決定；

　�。ㄎ澹┐_定業(yè)主委員會委員津貼或者補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主委員會主任實(shí)施經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)；

　　（六）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事實(shí)服務(wù)；

　　（七）確定或者變更物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案，確定需要由全體業(yè)主公攤費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ò耍┗I集、管理和使用房屋專項(xiàng)維修資金；

　　（九）決定共有部位的經(jīng)營方式，制定共有物業(yè)、業(yè)主共有資金使用與管理辦法；

　�。ㄊ�）決定申請改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，或者改變共有物業(yè)用途；

　　（十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　第二十三條【維修資金】房屋專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十四條【共有資金】利用物業(yè)管理區(qū)域共有部位、共用設(shè)施產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有資金。

　　第二十五條【決定約束力】業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主大會會議的決定。物業(yè)使用人，是指除業(yè)主以外合法占有、使用物業(yè)的單位或者個人，包括但是不限于物業(yè)的承租人。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會決定作出之日起三日內(nèi)將決定予以公示。

　　第二十六條【業(yè)主委員會組成】業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五人以上單數(shù)組成。每屆任期不超過五年，由業(yè)主大會確定。業(yè)主委員會主任、委員可連選連任。

　　第二十七條【業(yè)主委員會委員條件】業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，具有完全民事行為能力，符合業(yè)主委員會委員候選人選舉辦法中關(guān)于居住期限的要求。

　　有下列情形之一的候選人，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員：

　�。ㄒ唬┮蚬室夥缸锉慌刑幮塘P，執(zhí)行期滿未逾五年；

　　（二）報(bào)名日期截止前三年內(nèi)，因物業(yè)管理相關(guān)違法行為受到行政處罰；

　�。ㄈ�）報(bào)名日期截止前三年內(nèi)存在欠繳物業(yè)費(fèi)、房屋專項(xiàng)維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況；

　�。ㄋ模┮蜻`法違紀(jì)等原因被國家機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位開除公職或者辭退；

　�。ㄎ澹┯休^為嚴(yán)重的個人不良信用記錄或者嚴(yán)重違反社會公德造成惡劣影響以及失信被執(zhí)行人；

　�。�六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的情形。

　　第二十八條【候選人產(chǎn)生】業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦，以及社區(qū)黨組織、居（村）民委員會推薦等方式產(chǎn)生。

　　第二十九條【業(yè)主委員會備案】業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持相關(guān)資料向區(qū)（市）物業(yè)主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

　　第三十條【業(yè)主委員會委員首輪選舉】業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選業(yè)主委員會主任和副主任。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公開業(yè)主委員會主任、副主任、委員的名單和聯(lián)系方式。

　　第三十一條【業(yè)主委員會職責(zé)】業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

　　（一）召集業(yè)主大會會議，召集并主持業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　�。ǘ�）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄈ�）執(zhí)行業(yè)主大會的決定；

　�。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；

　�。�六）組織和監(jiān)督房屋專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

　�。ㄆ撸┴�(fù)責(zé)共有部位、共用設(shè)施經(jīng)營收益等共有資金的日常使用和管理；

　�。ò耍┲谱骱捅９軙�議記錄、共有部位的檔案、會計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；

　　（九）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

　�。ㄊ�）擬訂物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)方案或者需要由全體業(yè)主公攤費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ㄊ�一）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他職責(zé)。

　　第三十二條【職務(wù)終止】業(yè)主委員會委員不再具備本條例第二十七條第一款規(guī)定的委員條件的，其委員資格自情形發(fā)生之日起終止，由業(yè)主委員會向業(yè)主公示，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)予以追認(rèn)。

　　業(yè)主委員會委員在任職期間存在本條例第二十七條第二款情形或者侵害業(yè)主共同利益行為的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會罷免其委員資格，在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。

　　業(yè)主大會可以確定業(yè)主委員會委員增補(bǔ)辦法。當(dāng)業(yè)主委員會委員人數(shù)不足時(shí)，業(yè)主大會可以根據(jù)增補(bǔ)辦法增補(bǔ)委員。

　　第三十三條【業(yè)主委員會換屆】業(yè)主委員會任期屆滿前六十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議舉行換屆選舉。

　　未能召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）申請成立換屆小組，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）接到業(yè)主的書面申請后,參照本條例第十三條規(guī)定組織成立換屆小組進(jìn)行選舉。

　　新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，按照規(guī)定向區(qū)（市）物業(yè)主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

　　第三十四條【新舊業(yè)主委員會委員工作交接】業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、會議紀(jì)要等檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的材料及財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織換屆小組進(jìn)行換屆的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆小組成立后十日內(nèi)，將前款規(guī)定的材料及財(cái)物移交換屆小組。業(yè)主大會依法需要使用上述材料及財(cái)物的，換屆小組應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。換屆小組應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會選舉完成后十日內(nèi)，將其保管的材料及財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會，并自行解散。

　　業(yè)主委員會未按照規(guī)定移交有關(guān)材料及財(cái)物的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期移交。

　　第三十五條【分期開發(fā)的業(yè)主委員會調(diào)整】物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)的，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并為后期開發(fā)物業(yè)預(yù)留業(yè)主委員會委員名額。后期開發(fā)物業(yè)交付使用后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會委員。

　　第三十六條【決定的撤銷】業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，業(yè)主可以申請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第三章 物業(yè)服務(wù)

　　第三十七條【前期物業(yè)選聘】住宅物業(yè)(含同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè))的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于三個或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬平方米的,經(jīng)所在地區(qū)(市)物業(yè)主管部門批準(zhǔn),建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

　　第三十八條 【前期物業(yè)服務(wù)合同】建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),應(yīng)當(dāng)與其簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定期限，最長不得超過二年。

　　第三十九條【前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約備案】建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

　　第四十條【承接與查驗(yàn)】建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果，形成查驗(yàn)記錄，并向業(yè)主公開查驗(yàn)的結(jié)果。

　　第四十一條【物業(yè)服務(wù)用房】物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

　�。ㄒ唬┙ㄖ�面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之五配置，最少不低于一百平方米；

　�。ǘ�）具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

　　業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。

　　第四十二條【政務(wù)管理用房】住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米；住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會用房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行配套建設(shè)。

　　住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設(shè)投資由政府承擔(dān)，具體投資來源應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)條件意見書中載明。

　　第四十三條【臨時(shí)管理規(guī)約】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第四十四條【前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納】前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主按照物業(yè)買賣合同的約定承擔(dān)；物業(yè)買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　前期物業(yè)管理期間利用物業(yè)管理區(qū)域共有部位、共用設(shè)施產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有。未成立業(yè)主委員會的，前期物業(yè)管理期間共有物業(yè)收益由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。

　　第四十五條【前期物業(yè)期滿更換】前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿,尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以繼續(xù)按照前期物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù),直至業(yè)主大會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出之日起終止。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于期滿前二個月通知業(yè)主。

　　第四十六條【物業(yè)服務(wù)】業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供綜合服務(wù)的，一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)委托一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力。

　　第四十七條【專營企業(yè)服務(wù)】物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)提供物業(yè)管理區(qū)域的特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等專業(yè)服務(wù)，但不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。

　　第四十八條【服務(wù)內(nèi)容約定】業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、房屋專項(xiàng)維修資金的使用、物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)內(nèi)容約定不明的，可以參照市物業(yè)主管部門發(fā)布的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　第四十九條【信息公示制度】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息，并告知全體業(yè)主：

　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等；

　　（三）電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算；

　�。ㄎ澹┓课輰ｍ�(xiàng)維修資金使用情況和業(yè)主共有部位、共用設(shè)施經(jīng)營與收益情況；

　�。�六）業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動的情況；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和經(jīng)營情況；

　�。ò耍┢渌麘�(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

　　第五十條【裝飾裝修】業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

　　第五十一條【停車位使用】利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置車位的，不得占用消防通道等救援通道。

　　第五十二條【安全防范措施】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守安全生產(chǎn)、公共衛(wèi)生、治安、消防、防災(zāi)管理等有關(guān)公共安全法律法規(guī)的規(guī)定，制定物業(yè)管理區(qū)域安全防范應(yīng)急預(yù)案，在相關(guān)部門指導(dǎo)下做好物業(yè)管理區(qū)域的安全管理工作。安全防范應(yīng)急預(yù)案應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)（市）物業(yè)主管部門備案。區(qū)（市）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對安全防范應(yīng)急預(yù)案的制定和實(shí)施給予必要的指導(dǎo)。

　　發(fā)生安全事故或者其他突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，并按照規(guī)定向物業(yè)主管部門或者相關(guān)專營單位報(bào)告，協(xié)助做好相關(guān)工作。

　　第五十三條【禁止行為】物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┡灿�、侵占業(yè)主共有資金；

　�。ǘ�）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房等共有物業(yè)用途；

　�。ㄈ�）違規(guī)泄露業(yè)主信息；

　�。ㄋ模┢渌�違反相關(guān)規(guī)定，損害業(yè)主利益的行為。

　　第五十四條【物業(yè)服務(wù)合同終止】物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個月內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受續(xù)聘的，雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不接受續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)提前九十日書面告知業(yè)主委員會，合同對告知期限另有約定的除外。 

　　第五十五條【物業(yè)交接】物業(yè)服務(wù)合同終止的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者管理人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域,將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人,配合新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者管理人做好交接工作,并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

　　第五十六條【物業(yè)服務(wù)終止交接】原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)場服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)材料及財(cái)物的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（市）物業(yè)主管部門報(bào)告，或者依法向人民法院提起訴訟。物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（市）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。

　　第五十七條【應(yīng)急服務(wù)機(jī)制】物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。

　　提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，協(xié)調(diào)新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接。

　　第五十八條【建立信用檔案】市、區(qū)（市）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案，記錄涉及物業(yè)管理的違法行為、行政處罰決定等有關(guān)信息，并通過物業(yè)管理信息平臺予以公布。

　　第五十九條【綜合治理】物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同城市管理、公安、園林綠化、水務(wù)、環(huán)境保護(hù)、市場監(jiān)管、綜合執(zhí)法等部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的綜合治理。

　　執(zhí)法機(jī)關(guān)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域依法執(zhí)行公務(wù)時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合，不得阻撓。

　　對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)境保護(hù)、物業(yè)裝修、市政公用設(shè)施、綠化等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

　　第四章  法律責(zé)任

　　第六十條 違反本條例規(guī)定,依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)當(dāng)由物業(yè)主管部門給予行政處罰的,由物業(yè)主管部門依法給予行政處罰。

　　違反本條例規(guī)定,依法應(yīng)當(dāng)由市場監(jiān)管、公安、生態(tài)環(huán)境、城市管理、應(yīng)急管理、園林林業(yè)等部門處罰的,由有關(guān)部門依法給予行政處罰。

　　第六十一條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期三個月內(nèi)退出;逾期仍不退出的，處一萬元以上十萬元以下罰款，并可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第六十二條 違反本條例規(guī)定，侵占、挪用業(yè)主共有資金的，依法追回，由物業(yè)主管部門給予警告，并處被侵占或者挪用資金金額兩倍的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第六十三條 違反本條例規(guī)定，泄露業(yè)主信息造成嚴(yán)重后果的，由物業(yè)主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)處一萬元以上三萬以下罰款;有違法所得的，沒收違法所得；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第六十四條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為,有關(guān)行政管理部門發(fā)現(xiàn)或者接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)予以制止和處罰而不予制止、處罰的,由其上級行政機(jī)關(guān)責(zé)令改正;造成嚴(yán)重后果的,對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

　　第六十五條 本章規(guī)定的行政處罰，按照相對集中行政處罰權(quán)的有關(guān)規(guī)定由綜合執(zhí)法部門實(shí)施的，依照其規(guī)定。

　　第五章 附則

　　第六十六條 【實(shí)施日期】本條例自****年***月***日起施行。

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